“房地产投资拉动经济”是一种误导

陈杰说

　　为什么说要“合理回归”？就是因为导致房价不合理的因素还在。房价不合理的因素在哪里？货币仍然严重超发、通胀依旧高位、利率仍然为负、地方政府对土地财政依赖症仍在、国际热钱仍蠢蠢欲动，等等。还有一个关键因素是，中国老百姓绝大多数到现在还没有经受真正的房产投资风险教育，依然固执地认为房价永远只涨不跌，政府在房地产上有巨大利益，政府是绝不会让房价跌的，于是老百姓只要有机会就优先投资房产的信念根深蒂固。这是非常危险的。

　　这时候政府一旦稍微放松调控，马上房价就会重新走向疯狂，这对市场对经济对社会都会有很大的冲击，政府信誉扫地，今后政策再无可执行力和效果可言。所以当前坚持房地产调控是必需的。

　　但每当房地产调控到关键时，就不断有人发出放松调控的呼声。在台面上最拿得出手的理由无非就是，房地产调控会导致房地产投资下滑，从而影响经济增长。总有那么一些在房地产投资上有深度切身利益的人士，是十分不耐心的，不甘心自己的资产价值受一点损失，哪怕损失是暂时的。他们说，房地产对国民经济的影响那么重要，相关产业链那么长，政府真的可以接受房地产投资下滑对经济的负面影响吗？我们说，我们看到中央政府已经表示可以舍弃一点经济增长，因为今年提出的是GDP增速为7.5%，为多年来最低。

　　这些年来很多人一直在说房地产投资带动经济，房地产是国民经济支柱产业，是经济增长的火车头。不错，房地产投资确对经济有拉动作用，但是这只是一个表象，“房地产拉动经济论”一说中有很大一个误区。

　　我们的研究团队近年来对房地产与国民经济的互动关系做了很多的研究，在2011年国际城市研究领域的著名期刊上，经国际同行严格审稿，我们发表了一篇论文，证明了，在中国，房地产投资和GDP是互为因果的。

　　这是什么意思？一方面，今天的房地产投资增长确实会对明天的GDP产出有拉动作用。但另一方面，今天房地产的增长又是哪里来的？是上期GDP增长带动起来的。也就是说，房地产投资本身需要有GDP增长预期的刺激才能发展起来，如果没有潜在需求，房地产投资本身就根本不会发生。从这个角度说，房地产投资是经济政治的结果而不是原因。房地产投资不可能孤零零地存在，自己成为自己的发动机。

　　从经济学上来说，如果两个东西，A和B，被证明是互为因果的，那就意味着A和B都不能单独发动对方，需要一个外力作用来推动A和B的互动。这有点抽象。怎么去理解？打个比方，就像你踩自行车，你的前后轮互相在动，他们同时在作用对方，你能说到底是前轮带动后轮，还是后轮带动前轮？你可以说它们同时在带动对方，但实质上它们都没有带动对方，它们需要一个外力推动才能跑起来。哪里来的外力？那就是你的脚。你的脚的踩踏，才可以使自行车向前走。你的脚一旦停下来，自行车也就停下来了，不会两个轮胎自己发力向前走。

　　政府当然需要房地产和经济增长相互配合，但前提是保持一个协调关系，从来不能指望房地产能单独的起决定性的作用。所以中央政府这次保持了清醒头脑，不被一部分利益集团蛊惑，不为短期GDP而纵容房地产泡沫、饮鸩止渴，坚持房地产调控不动摇，这是十分明智的。

　(作者系复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任、副教授)