房地产信托融资运作模式-复旦大学房地产总裁班

 房地产信托融资运作模式

        （一）信托贷款型模式

        属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。

        上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第一，虽然“121”号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条件，信托公司就可以向某些证件不齐全的房地产企业放贷款，这就为房地产企业的前期融资提供了便利；第二，对于房地产企业来说，从信托机构贷款属于债券型融资，不会产生额外的手续费用等成本，而且反映在资产负债表上是作为负债项目列示，可以产生抵税效应。相比于其他融资模式来说，经济效益可观；第三，这种贷款融资管理起来也比较方便，而其在现金流量表上反映的现金流也比较稳定，有利于公司对资金的使用进行规划，节约公司管理成本。

        对于我国房地产企业，该模式有以下几个缺点：第一，《暂行办法》规定信托投资公司在给房地产公司发放贷款时，需要遵守相关的房地产贷款标准和要求的规定。在信托贷款方式下，这些规定和要求要更加严格。

        第二，该方式所获得的款项是信托投资公司根据工程进度所划拨的资金，这些资金的用途有明确的规定。而且信托投资公司规定房地产采用信托融资的项目所获得的销售回款必须划入由保管人所开设的资金专户，这里面的资金不能被挪为他用。由于这些限制的存在，导致房地产公司很难实现资金的最优化配置，从而造成了很大的限制。

        第三，一方面，房地产项目风险较大；另一方面，与银行相比较而言，信托投资公司对房地产项目的评估能力要低一些，综合来看，信托投资公司所面临的风险要大得多。实际过程中，信托公司往往要求房地产企业提供相关土地使用证明或者房产作为抵押，部分信托投资公司甚至需要房地产公司提供担保人。

        （二）股权投资型信托模式

        这种模式是权益型信托投资方式的一种，是指通过发行集资信托产品，信托投资公司把所募集的资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产的某个项目，这样信托投资公司就会按照一定的方式直接或者间接地参与经营或者管理。而且还能够根据其在房地产企业的股权或者房地产项目所有权，分获经营所得，从而作为信托投资公司的信托受益。

        这种模式的特征如下：信托投资公司向社会公众发起房地产投资信托计划，以募集资金，社会公众购买信托计划并委托信托投资公司进行管理；信托投资公司运用所募集的资金购买物业用以长期投资，这些投资对象主要包括：具有稳定收入的写字楼、商业楼以及一些生产厂房等；信托投资公司将所投资的物业进行出租，稳定的租金收入被用来支付委托人的收益。

        从实例来看，这种信托投资模式的产品很少见，主要是因为作为权益性投资者，他们需要承受较大的市场风险和经营风险。而且该种方式的退出机制也存在一定问题，难以与集合资金产品短期化投资现状相匹配，对于房地产企业，这种模式的缺点是：开发企业可能失去部分或者全部控制权，信托投资公司成为被投资企业的股东，参与企业管理、决策、最终的利润分配；这种产品目前在我国流动性不好，甚至连柜台交易也没有。

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