复旦大学房地产总裁班-房地产信托融资运作模式的创新篇

房地产信托融资模式的创新

        （一）特定项目融资模式化

        项目融资的模式普遍存在于传统的房地产信托产品结构中，这种项目融资的流程跟受托理财的流程相逆，所以完全相悖于信托公司的本源职能。在制定投资策略，确定好投资基本方向后，基金化信托开始发行标准化的信托产品，从而形成一个信托资金池，这个信托资金池具有一定规模。在此之后，基金化信托会根据一些基金要素，例如资金托管人、资金受托人、投资管理人等，专业地对资金池进行管理与运用。不同的投资者，其风险偏好与投资偏好都会有所不同，因而需要根据这些特点对投资标的进行选择以满足不同的投资需求，最终形成规范的投融资流程。此流程的特点在于“受人之托，代人理财”。

        （二）简单信托产品标准化

        目前的房地产信托产品大多是“点对点”式的，即产品大多根据不同的房地产开发项目而设计。基金化信托产品模式与之不同，其重点在于将设计塑造的信托产品标准化，这样使信托公司变为产品导向型，其本来的市场信誉和市场形象开始渐渐模糊。这种信托模式的目的在于打造一种信托产品品牌，这种品牌能够适应投资者的需求。同时，这种基金化的信托产品也因此逐渐具备一些特点，例如标准化、品牌化。福建联华信托推出的“联信•宝利”系列产品就是一个典型例证。信托产品基金化、标准化以后，将会带来良好的经济效益，运作效率提高了，营销成本也因此而降低，市场范围更加宽广。

        （三）投资多元化

        目前，大多数房地产信托产品都是基于项目的，服务于项目。基金化房地产信托产品则与之不同，它是根据基金产品的设计原理和要素细分市场、项目，实现投资多元化。科学合理地投资于商业地产和住宅地产、一级土地和二级商品房、高端房地产和经济适用房当中，进而进行投资组合。这种方法可以在最大程度上将投资风险分散，保证正常可观的投资收益。

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