复旦大学房地产总裁班-房地产工程管理篇

工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。解决这个主要问题,需从进度控制、质量控制和成本控制三方面入手。

1 进度控制

进度控制是一项综合性极强的工作。一方面是承包商在施工各阶段、各分部分项工程中要设立专门技术负责人进行进度控制基础管理工作，另一方面，业主或监理人员必须认真审核承包商编制的施工总进度计划，单位工程施工进度计划等。一句话，承包商和业主或监理人员必须密切配合并共同努力才能达到进度控制的目的。

    工程进度控制管理不应仅局限于考虑施工本身的因素，还应对其它相关环节和相关部门自身因素给予足够的重视。只有通过对整个项目计划系统的综合有效控制，才能保证工期目标的实现。

工程项目进度控制是施工现场管理最为重要的工作之一。工程进度控制的主要内容包括：对工程施工总周期(施工合同日历天数)目标进行具体的论证与分析；编制工程施工的进度计划；编制其它配套进度计划：监督工程施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。

1.1 影响工程进度的主要因素

施工阶段影响工程进度的因素是多方面的，既有可预见的还有不可预见的。按照责任主体来分析，主要有施工单位的因素，建设单位的因素，还有第三方以及不可抗的因素。

1.1.1责任主体在施工单位时影响工程进度的因素

（1）施工组织原因：施工部署不合理，工作面没有被充分利用，导致施工不能连续作业；

    （2)施工技术原因：施工方案不科学，安全、技术措施不完善，施工工艺落后，技术素质低；

    （3)施工资源原因：施工设备陈旧或数量不足。主要工种劳力缺乏，原材料、半成品供应不上，不能满足进度要求：

（4)施工环境原因：施工平面布置不合理．施工现场零乱，文明施工条件差。

1.1.2责任主体在建设单位时影响工程进度的因素

（1)施工前期准备工作原因：未按合同约定的时间提供施工场地、临时水源、电源接口，勘察、设计图纸资料不齐全，不具备施工条件；

（2）建设资金原因：未按合同约定时问提供工程预付款和工程进度款，影响施工承包商材料设备的购入和劳务工资支付：

（3)材料、设备供应原因：由建设单位负责供应的材料、设备未按进度要求的时间进场；

（4)进程变更原因：由于建设单位或设计单位提出的工程变更频繁．且时间上滞后于施工进度。

1.1.3责任主体为第三方时影响工程进度的因素

（1)自然环境原因：施工现场发现地下文物，不可预见的地下管线，地下水侵蚀，恶劣气候(大雨、大雪、大风、高温)条件；

（2)社会环境原因：环保监测部门要求要求间歇施工或暂停施工；周边社区居民要求(夜间施工因噪音

干扰受限制)以及人为因素等其它干扰；

（3)不可抗拒事件发生的原因：

（4)监理工作的失误过错原因：在约定的时限内，现场监理人员没有履行检查、检测、复核及验收签认手续，或签发了错误指令等，导致工程建设活动不能正常进行。

1.2 工程进度控制的措施

1.2.1组织措施

（1）建立设计变更管理制度工程在施工过程中，往往因施工图纸设计不完善、使用单位功能变更等原因造成的设计变更是在所难免的。或多或少，如果变更频繁、变更范围大就必然会对工程进度造成严重影响。

变更对工期的影响是非常显著的。因此，要减少工程施工阶段的变更量，首先，要建立严格的工程变更审批制度，避免随意变更的发生；其次，建设单位在向设计院提交设计任务书时．应对建设方案进行充分论证，多征求使用单位的意见，使提交的设计任务书尽可能的全面、详细；最后，要加强对施工图纸设计质量的控制．要求设计单位提供的施工图纸应完整且达到一定的设计深度．尽量避免二次设计内容，尤其是专业性强的分项工程，更要一次设计完成，以保证工程设计图纸的完整性和系统性，为施工阶段的招投标工作创造条件，同时也为实现工期目标提供可靠的技术支持。

（2）建立图纸会审制度

工程开工前．图纸会审是一项极为重要的设计交底工作，会审质量直接决定了工程的质量和进度，因此必须引起高度重视。由于目前建设单位对设计工期要求普遍较紧，为了赶工期，设计院提供的施工图中细化程度不够。错误、失误较多，如果在图纸会审时把关不严格，将会导致施工阶段需要处理的问题增多，干干停停，必然延误工期。首先参建各方的专业技术人员应当充分认识到图纸会审的重要性；其次，要求监理单位和施工单位派专业工程师认真阅读图纸．深刻领会设计意图，将发现的问题记录整理后，一并向设计师提出，要防止图纸会审走过场，施工过程中再提问题的现象。

（3）建立材料、设备供应的制度

建筑材料、设备的供应与工程施工进度是相互衔接的．材料、设备的供应计划要紧跟工程的施工进度。根据建设单位和施工单位签订的施工合同约定。工程中的材料和设备的供应方式通常有两种：一种是建设单位采购供应。另一种是施工单位自行采购供应。为了实现进度计划，无论采取那一种供应方式都必须需做到提前计划、提前考察、提前招标、提前订货。尤其是对加工周期长的设备(如电梯等)更应引起高度重视，以防止由于材料、设备迟到引起的窝工、停工现象。因此，为保证工程进度，必须建立材料、设备的供应制度

（4）建立劳动力保障制度

    劳力过少会完不成进度计划中规定的任务，而劳力过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，所以施工单位应根据工程进度情况合理安排现场劳动力。为避免当地劳动力在农忙季节回家“麦收”、“秋收”对进度造成的不利影响，在选择劳务公司时，应优先选择国内南方的劳务队伍或备选几家有实力的劳务公司。

    （5）建立进度计划审核制度和进度计划实施过程中的检查、分析制度

    工程开工前，应要求施工单位提交总进度计划，总进度计划应体现合同工期约定全部要素内容，在施工过程中，应要求施工单位编制月、旬(周)施工进度计划，进度计划经审核同意后实施。在施工计划实施过程中，应将周计划、月计划的实际情况进行动态跟踪记录，定期进行比照分析，及时发现薄弱环节和矛盾，提出补救措施，预测尚未完成工作所需时间，提出加快施工进度的具体方案。

   （6）建立工地例会制度

每周组织召开由建设、施工、监理等相关单位参加的工地例会，总结上周的工程质量、进度情况，针对当前施工中存在的问题。研究解决办法。

1.2.2技术措施

（1）针对工程特点，选择科学合理的施工方案。无论是主体结构的施工还是装饰工程的施工．都应当科学的划分施工段，保证流水作业，流水施工方法使得整个施工过程有节奏地、连续的和均衡地进行。在时间和空间上合理组织，其经济效果是明显的。另外。还要尽可能地推广使用新技术、新工艺。如钢筋直螺纹连接技术、大模板技术等来提高施工效率，加快施工进度。

（2）根据气候条件变化合理组织施工。在工程实施过程中，应根据当地气候特点，制定切实可行的季节性施工技术措施，最大限度的减少因气候因素造成的窝工停丁现象。如：在冬季，主体结构施工时，采取在混凝土内添加防冻剂。减少剂等技术措施，来保证主体结构的连结施工和质量。

（3）采用网络计划技术及其它科学适用的计划方法，并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施

动态监控。

1.2.3经济措施

（1）编制与进度计划相适应的资金需求计划、资金供应条件，资金供应条件包括可能的资金总供应量、

资金来源以及资金供应时间。

（2）及时办理工程预付款及进度款手续，并对1二程款的使用情况进行监督，同时要防范施工单位挪用工程款的现象。

    （3）应考虑加快工程进度所需的资金，其中包括为实现进度目标将要采取的经济激励措施所需费用。

（4）建立奖罚制度，对工期提前给予奖励，对工期延误收取误期损失赔偿金。

（5）加强索赔管理，公正的处理索赔，避免因施工单位得不到合理的索赔而影响进度。

1.2.4合同措施

（1）加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系．保证合同中进度目标的实现。

    （2）严格控制合同变更，对各方提出的合同变更．应严格审查后蒋补人合同文件之中。

（3）加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应处理办法。

2 质量控制

随着市场经济在我国的逐步建立和完善，房地产业得到了空前的发展，并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量越来越受到业主的关注。

2.1 影响工程质量的因素

工程质量的影响因素，主要是指在建设工程项目质量目标策划、决策和实现过程中影响质量形成的各种客观因素和主观因素，包括人的因素、技术因素、管理因素、环境因素和社会因素等。

2.1.1人的因素。

人的因素对建设工程项目质量形成的影响，取决于两个方面：一是指直接履行建设工程项目质量职能的决策者、管理者和作业者个人的质量意识及质量活动能力；二是指承担建设工程项目策划、决策或实施的建设单位、勘察设计单位、咨询服务机构、工程承包企业等实体组织的质量管理体系及其能力。

2.1.2技术因素

影响建设工程项目质量的技术因素涉及的内容十分广泛，包括直接的工程技术和辅助的生产技术，前者如工程勘察技术、设计技术、施工技术、材料技术等，后者如工程检测检验技术、实验技术等。建设工程技术的先进性程度，从总体上说取决于国家一定时期的经济发展和科技水平，取决于建筑业及相关行业的技术进步。对于具体的建设工程项目，主要是通过技术工作的组织与管理，优化技术方案，发挥技术因素对建设工程项目质量的保证作用。

2.1.3管理因素

影响建设工程项目质量的管理因素，主要是决策因素和组织因素。其中，决策因素首先是业主方的建设工程项目决策；其次是建设工程项目实施过程中，实施主体的各项技术决策和管理决策。实践证明，没有经过资源论证、市场需求预测，盲目建设，重复建设，建成后不能投入生产或使用，所形成的合格而无用途的建筑产品，从根本上是社会资源的极大浪费，不具备质量的适用性特征。同样，盲目追求高标准，缺乏质量经济性考虑的决策，也将对工程质量的形成产生不利的影响。

管理因素中的组织因素，包括建设工程项目实施的管理组织和任务组织。管理组织指建设工程管理的组织架构、管理制度及其运行机制，三者的有机联系构成了一定的组织管理模式，其各项管理职能的运行情况，直接影响着建设工程项目质量目标的实现。任务组织是指对建设工程项目实施的任务极其目标进行分解、发包、委托，以及对实施任务所进行的计划、指挥、协调、检查和监督等一系列工作过程。从建设工程项目质量控制的角度看，建设工程项目管理组织系统是否健全、实施任务的组织方式是否科学合理，无疑将对质量目标控制产生重要的影响。

2.1.4环境因素

一个建设项目的决策、立项和实施，受到经济、政治、社会、技术等多方面因素的影响。这些因素就是建设项目可行性研究、风险识别与管理所必须考虑的环境因素。对于建设工程项目质量控制而言，直接影响建设工程项目质量的环境因素，一般是指建设工程项目所在低点的水文、地质和气象等自然环境；施工现场的通风、照明、安全卫生防护设施等劳动作业环境；以及由多单位、多专业交叉协同施工的管理关系、组织协调方式、质量控制系统等构成的管理环境。对这些环境条件的认识与把握，是保证建设工程项目质量的重要工作环节。

2.1.5社会因素

影响建设工程项目质量的社会因素，表现在建设法律法规的健全程度及其执法力度；建设工程项目法人或业主的理性化程度以及建设经营者的经营理念；建筑市场包括建设工程交易市场和建筑生产要素市场的发育程度及交易行为的规范程度；政府的工程质量监督及行业管理成熟程度；建设咨询服务业得发展程度及其服务水准的高低；廉政建设及行风建设的状况等。

必须指出，作为建设工程项目管理者，不仅要系统认识和思考以上各种因素对建设工程项目质量形成的影响及其规律，而且要分清对于建设工程质量控制来说，那些是可控因素，那些是不可控因素。

2.2 质量控制

2.2.1全面质量管理

房地产商作为项目开发的业主方，其质量控制贯穿于整个项目建设的全过程，所以，必须建立全面质量管理的思想及方法。包括了“三全”的管理思想和方法。

（一）全面质量管理

建设工程项目的全面质量管理，是指建设工程项目参与各方所进行的工程项目质量管理的总称，其中包括工程质量和工作质量的全面管理。工作质量是产品质量的保证，工作质量直接影响产品质量的形成。业主、建立单位、勘察单位、设计单位、施工单位、材料供应单位等，任何一方、任何环节的怠慢疏忽或质量责任不到位都会造成对建设工程质量的不利影响。

（二）全过程质量管理

全过程质量管理，是指根据工程质量的形成规律，从源头抓起，全过程推进。包括：项目策划与决策过程，勘察设计过程，施工采购过程，施工组织与准备工程，检测设备控制与计量过程，施工生产的检验试验过程，工程质量的评定过程，工程竣工验收与交付过程，工程回访维修服务过程等。

（三）全员参与质量管理、

按照全面质量管理的思想，组织内部的每个部门和工作岗位都承担着相应的质量职能，组织的最高管理者确定了质量方针和目标，就应组织和动员全体员工参与到实施质量方针的系统活动中去，发挥自己的角色作用。开展全员参与质量管理的重要手段就是运用目标管理方法，将组织的质量总目标逐级进行分解，使之形成自上而下的质量目标分解体系和自下而上的质量目标保证体系，发挥组织系统内部每个工作岗位、部门或团队在实现质量总目标过程中的作用。

2.2.2质量管理的步骤及过程

在长期的生产实践中，形成的“计划-实施-检查-处置-计划”循环，是建立质量体系和进行质量管理的基本方法。每一个循环的四大职能活动相互联系，共同构成了质量管理的系统过程。

（一）计划

质量管理的计划职能，包括确定质量目标和制定实现质量目标的行动方案两方面。实践表明质量计划的严谨周密、经济合理和切实可行，是保证工程质量、产品质量和服务质量的前提条件。

建设单位的工程项目质量计划，包括确定和论证项目总体的质量目标，提出项目质量管理的组织、制度、工作程序、方法和要求。

（二）实施

实施职能在于将质量的目标值，通过生产要素的投入、作业技术活动和产出过程，转换为质量的实际值。为保证工程质量的产出或形成过程能够达到预期的结果，在各项质量活动实施前，要根据质量管理计划进行行动方案的部署和交底；交底的目的在于使具体的作业者和管理者明确计划的意图和要求，掌握质量标准及其实现的程序与方法。在质量活动的实施过程中，则要求严格执行计划的行动方案，规范行为，把质量管理计划的各项规定和安排落实到具体的资源配置和作业技术活动中去。

（三）检查

指对计划实施过程进行各种检查，包括作业者的自检、互检和专职管理者专检。各类检查也都包含两大方面：一是检查是否严格执行了计划的行动方案，实际条件是否发生了变化，不执行计划的原因；二十检查计划执行的结果，即产出的质量是否达到标准的要求，对此进行确认和评价。

（四）处置

对于质量检查所发现的质量问题或质量不合格，及时进行原因分析，采取必要的措施，予以纠正，保持工程质量形成过程的受控状态。处置分纠偏和预防改进两个方面。前者是采取有效措施，解决当前的质量偏差、问题或事故；后者是将目前质量状况信息反馈到管理部门，反思问题症结或计划时的不周，确定改进目标和措施，为今后类似质量问题的预防提供借鉴。

3 成本控制

房地产开发工程管理所涉及的成本管理主要指施工成本管理。施工成本管理应从工程投标报价开始，直至项目竣工结算完成为止，贯穿于项目实施的全过程。成本作为项目管理的一个关键性目标，包括责任成本目标和计划成本目标。

根据成本运行规律，成本管理责任体系应包括组织管理层和项目经理部。组织管理层得成本管理除生产成本以外，还包括经营管理费用；项目管理层应对生产成本进行管理。组织管理层贯穿于项目投标、实施和结算过程，体现效益中心的管理职能；项目管理层则着眼于执行组织确定的施工成本管理目标，发挥现场生产成本控制中心的管理职能。

3.1 成本控制的任务

房地产开发工程成本是指在建设工程项目的实施过程中所发生的全部生产费用的总和，包括所消耗的原材料、辅助材料、构配件等的费用，周转材料的摊销费或租赁费等，施工机械的使用费或租赁费等，支付给工人的工资、奖金、工资性质的津贴等，以及进行施工组织与管理所发生的全部费用支出。

成本控制就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，采取相应管理措施，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施，把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。

成本控制的任务和环节主要包括：

3.1.1成本预测

成本预测就是根据成本信息和项目的具体情况，运用一定的专门方法，对未来成本水平及其可能发展趋势作出科学的估计，在工程施工以前对成本进行估算。通过成本预测，选择成本低、效益好的最佳成本方案，并能够在施工项目成本形成过程中，针对薄弱环节，加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。

因此，成本预测是成本决策与计划的依据。成本预测，通常是对项目计划工期内影响其成本变化的各个因素进行分析，比照近期已完项目或将完工鲜明搞得成本（单位成本），预测这些因素对工程成本中有关项目的影响程度，对此出工程的单位成本或总成本。

3.1.2成本计划

成本计划是货币形式编制施工项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立施工项目成本管理责任制、开展成本控制和核算的技术，它是该项目降低成本的指导文件，是建立目标成本的依据。可以说，成本计划是目标成本的一种形式。

3.1.3成本控制

成本控制是指在施工过程中，对影响成本的各种因素加强管理，并采取各种有效措施，将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内。通过随时揭示并及时反馈，严格审查各项费用是否符合标准，计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析，进而采取多种措施，消除施工中的损失浪费现象。

3.1.4成本核算

成本核算包括两基本环节：一是按照规定的成本开支范围对施工费用进行归集和分配，计算出施工费用的实际发生额；二是根据成本核算对象，采用适当的方法，计算出该项目的总成本和单位成本。成本管理需要正确及时地核算施工过程中发生的各项费用，计算项目的实际成本。成本核算所提供的各种成本信息，是成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核等各个环节的依据。

3.1.5成本分析

成本分析是在成本核算基础上，对成本的形成过程和影响成本升降的因素进行分析，以寻求进一步降低成本的途径，包括有利偏差的挖掘和不利偏差的纠正。

3.1.6成本考核

成本是指在项目完成后，对项目成本形成中的各责任者，按项目成本目标责任制的有关规定，将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩，并以此给予相应的奖励和处罚。

3.2 成本控制的措施

为了取得成本控制的理想成效，应当从多方面采取措施，实施管理，通常可以将这些措施归纳为组织措施、经济措施及合同措施。

3.2.1组织措施

组织措施是从成本控制的组织方面采取措施。成本控制是全员的活动，如实行项目经理责任制，落实成本管理的组织机构和人员，明确各级成本管理人员的任务和职能分工、权力和责任。成本管理不仅是专业成本管理人员的工作，各级管理人员都负有成本控制责任。

3.2.2经济措施

经济措施是最易为人们所接受和采用的措施。管理人员应编制资金使用计划，确定、分解成本管理目标。对成本管理目标进行风险分析，并制定防范性对策。对各种支出，应认真做好资金的使用计划，并在施工中严格控制各项开支。

3.2.3合同措施

采用合同措施控制成本是开发商常用的成本控制措施，其贯穿了整个合同周期，包括从合同谈判开始到合同终结的全过程。

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