商业地产开发模式的特征-复旦大学商业地产总裁班

对于传统的住宅房地产，我国商业地产模式具有如下主要特征。

　　1) 投资规模大，高收益，高风险。

　　商业地产开发项目一般规模巨大，投资大，市场变幻莫测。商业地产的开发往往伴有巨大的商业价值与经济收益，因此收益相对较高，但是高收益伴随着高风险，正常的商业地产经营需经历两至三年的过渡期，这期间需要占据大量的资金，增大了投资风险。

　　2) 区位因素是价值的主要源泉。

　　传统物业的“级差地租”理论一定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核心因素，而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是区位因素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的重要源泉。

　　3) 用途广泛，经营方式灵活。

　　商业地产开发后可以用于商场、超市、专卖店、餐饮店、娱乐店等多种业态用途，经营方式可以随时灵活变换。同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多样的经营风格与经营方式。

　　4) 对开发商的综合实力要求很高。

　　商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力以及商业经营能力。我国规模较大的房地产开发商通常具有较强的资金实力与较为通畅的现金流，但是普遍不具备较强的独立经营商业地产的能力，更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司，而后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素。

　　5) 商业地产项目需要政府的支持。

　　商业地产项目规模巨大，往往体现一个城市的商业发达程度，有的城市的商业地产更成为城市的标志。商业地产的成功需要前期的准确规划与定位，同时成为城市整体规划的重要组成部分，因此更需要借助政府的支持。

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