房地产投资决策的方法及流程（复旦大学房地产总裁班）

　　房地产投资决策过程是指在房地产投资决策中，提出问题、分析问题和解决问题的过程。其一般程序包括分析问题、设计方案、评价方案、实施方案、方案调整和反馈的过程。

　　（1）调查研究提出房地产投资项目。

　　其中以市场调查尤为重要。它是房地产项目投资决策的前提和基础。这一阶段的关键在于明确问题，包括希望解决的问题是什么？它的关键因素是什么？必须在什么时间解决它？为什么要解决这一问题？为解决这一问题愿付出多大代价？

　　（2）确定房地产投资决策目标。

合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小、层次及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。决策目标是由上述阶段中所要解决的问题决定的。

　　（3）找出所有可行方案。

根据房地产投资目标和有关的信息情报，拟定可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。

　　（4）确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果。

　　衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大程度上取决于决策者的主观判断。在不同的决策者之间，最佳方案的选择很可能因衡量效益的标准不同而不同。通常可以通过成本与收益来衡量方案效益。

　　（5）房地产投资方案评估及方案选择。

方案评估就是根据确立的决策目标所提出的各种可行方案以及衡量效益的标准、预期的结果等，分别对各方案进行衡量。方案的选择则是就每一方案的结果进行比较，选出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。

（6）实施房地产投资决策方案。

　　方案的实施是决策过程中至关重要的一步，在方案选定以后，就可制定实施方案的具体措施和政策。

　　（7）追踪调查方案实施保证目标的实现程度。

　　执行一个大规模的决策方案通常需要较长的时间，在这段时间中，情况可能会发生变化。而初步分析只产生对于该问题的一个初步估计。因此，在进行方案计划的设置及解决不确定性问题时，方案应不断加以调整和完善。同样，任何连续性活动过程由于涉及多阶段控制，定期的分析也是必要的。这是在变动的环境中获取最优结果的唯一途径。另一方面，由于外部环境和内部条件的不断变动，也需要通过不断修正方案来消除不确定性，以适应变化了的情况，进行必要的调整

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